Guide Investissement Professionnel

Investir aux
Landiers
Chambéry

Analyse complète du quartier des Landiers : prix au m², rendements locatifs,
stratégies d'investissement et opportunités pour investisseurs professionnels

Quartier d'Affaires • Chambéry

Photo: Unsplash

Investissement Professionnel

Investir Zone Commerciale
Les Landiers

Pôle économique majeur de Chambéry : bureaux, locaux d'activité et entrepôts.
Opportunités d'investissement professionnel dans cette zone stratégique.

Estimer un local commercial

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Publié le 22 janvier 2025

Investir Zone Commerciale
Les Landiers à Chambéry

La zone commerciale des Landiers représente le principal pôle économique de l'agglomération chambérienne. Bureaux, locaux d'activité, entrepôts : cette zone stratégique offre des opportunités d'investissement professionnel exceptionnelles pour les investisseurs avertis.

Contrairement aux idées reçues, les Landiers ne constituent pas un quartier résidentiel traditionnel, mais un pôle économique majeur de Chambéry et de la Savoie. Cette zone d'activité concentre entreprises, bureaux, locaux commerciaux et entrepôts, créant un écosystème professionnel dynamique particulièrement attractif pour l'investissement immobilier professionnel.

Avec plus de 500 entreprises implantées, représentant près de 8 000 emplois, les Landiers constituent le premier bassin d'emploi de l'agglomération après le centre-ville. Cette concentration économique génère une demande locative structurelle pour les bureaux et locaux d'activité, offrant aux investisseurs des rendements attractifs dans un environnement économique stable et diversifié.

Au sommaire

→ Présentation de la zone économique des Landiers
→ Marché immobilier professionnel : prix et tendances
→ Rendement locatif et rentabilité commerciale
→ Demande des entreprises et profils locataires
→ Stratégies d'investissement professionnel
→ Opportunités 2025 et recommandations

Présentation de la Zone Économique des Landiers

La zone d'activité des Landiers constitue le principal pôle économique de l'agglomération chambérienne, s'étendant sur plus de 200 hectares entre Chambéry et la gare TGV. Cette zone concentre les activités économiques les plus dynamiques de la Savoie.

Un Pôle Économique Majeur

500+

Entreprises

Implantées

8 000

Emplois

Créés

200 ha

Superficie

Zone économique

Situation Stratégique et Accessibilité

Gare TGV Chambéry-Challes-les-Eaux : 3 minutes en voiture. Connexions directes Paris (3h), Lyon (1h), Grenoble (45 min). Atout majeur pour entreprises à vocation nationale/internationale.
Autoroute A43 : Accès immédiat. Lyon (1h), Grenoble (45 min), Italie (1h30). Position stratégique pour la logistique et les entreprises exportatrices.
Centre-ville Chambéry : 5 km (8 min voiture). Proximité services administratifs, juridiques et bancaires essentiels aux entreprises.
Aéroport Chambéry-Savoie : 15 minutes. Connexions européennes pour entreprises internationales.

Secteurs d'Activité Représentés

Industrie & Production (35%)

• PME industrielles locales
• Entreprises de sous-traitance
• Activités de production spécialisée
• Secteur agroalimentaire

Services & Conseil (40%)

• Cabinets conseil et expertise
• Sociétés de services informatiques
• Centres de formation professionnelle
• Prestataires de services aux entreprises

Commerce & Distribution (15%)

• Grossistes et distributeurs
• Centres de stockage et logistique
• Commerce interentreprises
• Showrooms professionnels

Technologies & Innovation (10%)

• Startups technologiques
• Centres de R&D
• Incubateurs d'entreprises
• Sociétés de haute technologie

💼 Atout Investisseur Professionnel

La diversité sectorielle des Landiers constitue un atout majeur pour l'investissement immobilier professionnel. Contrairement aux zones monsectorielles, cette diversification économique assure une stabilité locative et une résilience face aux fluctuations économiques sectorielles. Les baux commerciaux longue durée (3-6-9 ans) offrent une visibilité et une sécurité supérieures aux locations résidentielles.

Marché Immobilier Professionnel : Prix et Tendances

Le marché immobilier professionnel des Landiers présente des caractéristiques spécifiques aux zones d'activité économique. Prix au m², tendances et comparaison avec d'autres zones d'emploi de la région.

Type de Bien	Prix au m²	Prix Moyen Surface	Évolution 2024-2025
Bureaux (50-200 m²)	1 200 - 1 800 €/m²	120 000 - 250 000 €	+3,5%
Locaux d'activité (200-500 m²)	800 - 1 200 €/m²	200 000 - 400 000 €	+4%
Entrepôts (500-1 000 m²)	600 - 900 €/m²	400 000 - 700 000 €	+5%
Plateaux neufs (A/B)	1 500 - 2 200 €/m²	300 000 - 500 000 €	+2,5%

Source : Données immobilières professionnelles 2024 - Chambéry Métropole Économique - Janvier 2025

Comparaison avec Autres Zones d'Activité Régionales

1 200 €/m²

Landiers

✓ Position centrale

1 800 €/m²

Centre-Ville

+50% plus cher

850 €/m²

Périphérie

-30% moins cher

Facteurs d'Évolution des Prix 2025

📈 Facteurs Haussiers

• Développement économique régional
• Projet BHNS 2026-2027
• Pénurie de bureaux neufs
• Demande des entreprises technologiques

⚖️ Facteurs Modérateurs

• Stock disponible important
• Concurrence des télécentres
• Développement télétravail
• Nouveaux espaces de coworking

Rendement Locatif et Rentabilité Commerciale

L'investissement immobilier professionnel aux Landiers offre des rendements attractifs, supérieurs aux placements résidentiels traditionnels, avec une sécurité locative renforcée par des baux commerciaux longue durée.

Type de Bien	Prix Achat Moyen	Loyer Mensuel	Rendement Brut
Bureaux 100 m² (état moyen)	150 000 €	1 200 €/mois	9,6%
Local activité 300 m²	280 000 €	2 100 €/mois	9%
Entrepôt 600 m²	450 000 €	3 200 €/mois	8,5%
Plateau neuf 150 m²	275 000 €	2 400 €/mois	10,5%

Rendements bruts moyens constatés 2024. Rendement net : 7-8% après charges et fiscalité.

Avantages de l'Investissement Professionnel aux Landiers

🔒 Sécurité Locative

• Baux commerciaux 3-6-9 ans
• Garanties bancaires solides
• Pénalités de résiliation élevées
• Entreprises établies (vs particuliers)

💰 Rendements Attractifs

• 8-10% brut (vs 4-6% résidentiel)
• Charges locataire importantes
• Fiscalité avantageuse (amortissement)
• Valorisation patrimoniale

Simulation Investissement Bureaux 150 m²

Exemple Concret : Bureaux 150 m² aux Landiers

💰 Investissement Initial

Prix d'acquisition225 000 €
Frais d'acquisition (8%)18 000 €
Rénovation/aménagement25 000 €
Total investissement268 000 €

📈 Revenus Locatifs

Loyer mensuel2 400 €
Loyers annuels28 800 €
Charges annuelles-3 600 €
Revenus nets annuels25 200 €

Rendement net annuel : 9,4%*

*Après charges et fiscalité optimisée

Demande des Entreprises et Profils Locataires

La demande locative professionnelle aux Landiers est portée par une diversité d'entreprises établie et dynamique, offrant une stabilité locative exceptionnelle pour les investisseurs immobiliers professionnels.

Profils d'Entreprises Locataires

PME Établies (45%)

• Entreprises locales 10-50 salariés
• Secteurs traditionnels (industrie, services)
• Recherche stabilité et proximité services
• Budget : 1 000-3 000 €/mois
• Durée : 5-10 ans minimum

Entreprises en Croissance (30%)

• Sociétés en développement
• Besoin d'espaces évolutifs
• Recherche modularité et accessibilité
• Budget : 1 500-4 000 €/mois
• Durée : 3-6 ans

Startups & Innovation (15%)

• Jeunes entreprises technologiques
• Recherche espaces modernes/connectés
• Besoin proximité écosystème numérique
• Budget : 800-2 500 €/mois
• Durée : 2-4 ans

Filiales & Succursales (10%)

• Implantation régionale de groupes nationaux
• Recherche visibilité et accessibilité
• Standards qualitatifs élevés
• Budget : 2 000-5 000 €/mois
• Durée : 6-9 ans

Dynamique du Marché Locatif Professionnel

1-2%

Taux Vacance

Très faible

2-4 mois

Délai Relocation

Rapide

+20-30%

Loyers Charges Comprises

Charges élevées

🎯 Analyse Investisseur

Le marché locatif professionnel des Landiers présente une stabilité exceptionnelle pour l'investissement immobilier. Contrairement au résidentiel, les baux commerciaux longue durée (3-6-9 ans) avec des entreprises établies offrent une visibilité financière et une sécurité supérieures. La diversité sectorielle (industrie, services, technologie) constitue un facteur de résilience économique majeur face aux fluctuations conjoncturelles.

Stratégies d'Investissement Professionnel

L'investissement immobilier professionnel nécessite une approche spécifique et des stratégies adaptées aux caractéristiques du marché des entreprises et des baux commerciaux.

Stratégie 1 : Location Commerciale Longue Durée (Recommandée)

🏆 Stratégie de Référence

La location commerciale classique constitue la stratégie la plus sécurisée et rentable aux Landiers :

• Baux 3-6-9 ans avec tacite reconduction
• Charges locataire importantes (taxe foncière, entretien)
• Indexation automatique des loyers
• Dépôt de garantie 3-6 mois de loyer
• Entreprises solvables (garanties bancaires)

Fiscalité Optimisée : LMNP Professionnel

Régime Fiscal	Avantages	Conditions
LMNP Classique	Amortissement mobilier, charges déductibles	Recettes < 23 000 €/an
Régime Réel	Amortissement bien + mobilier, déficit reportable	Recettes > 23 000 €/an

Stratégie 2 : Investissement en Nue-Propriété Professionnelle

📋 Approche Patrimoniale

L'investissement en nue-propriété de locaux professionnels offre une approche patrimoniale intéressante :

• Décote d'acquisition : 20-30% moins cher
• Pas de gestion locative pendant 15-20 ans
• Revalorisation automatique à terme
• Fiscalité avantageuse (pas de revenus imposables)
• Transmission facilitée (nue-propriété)

Stratégie 3 : Développement de Plateaux sur Mesure

🚀 Développement Spéculatif

Le développement de plateaux de bureaux sur mesure peut générer des plus-values importantes :

• Acquisition terrain/local brut à prix attractif
• Développement selon cahier des charges entreprise
• Bail ferme avant travaux (bail à construction)
• Plus-value développement : 30-50%
• Loyers premium pour locaux neufs sur mesure

Gestion Locative Professionnelle

✅ Gestion Directe

• Contrôle total de la gestion
• Relation directe avec locataire
• Économies de frais de gestion
• Connaissance approfondie du bien

✅ Gestion Déléguée

• Expertise professionnelle spécialisée
• Gestion administrative simplifiée
• Réseau de locataires qualifiés
• Suivi technique et réglementaire

Opportunités 2025 et Recommandations

L'année 2025 présente plusieurs opportunités d'investissement dans la zone économique des Landiers, portée par les projets d'infrastructure et la dynamique économique régionale.

Projets d'Infrastructure 2025-2027

BHNS (Bus à Haut Niveau de Service)

• Ligne directe Landiers ↔ Gare ↔ Centre-ville
• Mise en service : 2026-2027
• Impact : +10-15% attractivité bureaux
• Accessibilité employés améliorée

Réaménagement Zone Nord

• Requalification 50 hectares zone industrielle
• Création nouveaux espaces d'activité
• Amélioration infrastructures
• Attractivité entreprises renforcée

Typologies d'Investissement Prioritaires 2025

⭐ Bureaux 100-200 m² (Top Priorité)

Le segment le plus demandé et le plus rentable

• Demande PME : entreprises 10-50 salariés
• Rendement : 9-10% brut
• Liquidité : relocation rapide (1-2 mois)
• Évolution : +3-4% loyers annuels
• Risque : très faible

⭐⭐ Locaux d'Activité 200-400 m²

Segment en croissance pour entreprises de production

• Demande industrielle : PME manufacturières
• Rendement : 8,5-9,5% brut
• Charges locataire : importantes
• Durée baux : 6-9 ans

⭐⭐⭐ Entrepôts 500-1 000 m²

Pour investisseurs expérimentés

• Demande logistique : e-commerce, distribution
• Rendement : 8-9% brut
• Charges faibles : entrepôts récents
• Valorisation : forte demande sectorielle

Critères de Sélection des Biens Professionnels

✅ Localisation Optimale

• Proximité accès autoroutier A43
• Visibilité depuis axes principaux
• Parkings suffisants (1 place/50 m²)
• Proximité services (restauration, banques)

✅ Caractéristiques Techniques

• Hauteur sous plafond > 4 mètres
• Portes sectionnelles accès poids lourds
• Chauffage/climatisation adapté
• Électricité triphasée (au moins 36 kVA)

⚠️ Risques à Éviter

• Surestimation des loyers : vérifier marché locatif réel
• Sous-estimation des charges : propriétaire (assurance, entretien)
• Localisation excentrée : difficulté relocation
• Bien obsolète : coûts rénovation prohibitifs

Recommandations Finales pour Investisseurs

Débutant

Bureaux 100-150 m²
avec locataire en place
Budget : 150-250 K€

Confirmé

Mix bureaux + activité
Optimisation fiscale
Budget : 300-500 K€

Expert

Portefeuille multi-actifs
Développement spéculatif
Budget : 500 K€+

Questions Fréquentes sur l'Investissement Professionnel aux Landiers

Q1 : Quel rendement espérer pour un investissement professionnel aux Landiers ?

Les rendements bruts se situent entre 8% et 10% selon la typologie : 9-10% pour les bureaux 100-200 m², 8,5-9,5% pour les locaux d'activité 200-400 m², et 8-9% pour les entrepôts 500-1 000 m². Le rendement net après charges et fiscalité optimisée est d'environ 7-8%. Ces rendements sont supérieurs de 3-4 points à l'immobilier résidentiel traditionnel.

Q2 : Les baux commerciaux sont-ils plus sécurisés que les baux résidentiels ?

Absolument. Les baux commerciaux 3-6-9 ans avec tacite reconduction offrent une visibilité et une sécurité supérieures : dépôt de garantie 3-6 mois de loyer, indexation automatique des loyers, charges importantes supportées par le locataire, et pénalités de résiliation élevées. Les entreprises locataires présentent généralement une solvabilité supérieure aux particuliers, avec des garanties bancaires solides.

Q3 : Quel budget prévoir pour investir dans l'immobilier professionnel aux Landiers ?

Budget d'acquisition : 150-250 K€ pour des bureaux 100-200 m², 250-400 K€ pour des locaux d'activité 300-500 m², 400-700 K€ pour des entrepôts 600-1 000 m². Ajoutez 8-10% de frais d'acquisition, 15-25 K€ de mise aux normes, et une trésorerie de sécurité de 20-30 K€ pour les imprévus. Avec un apport de 25-30%, vous pouvez investir dans des bureaux avec un budget total de 200-300 K€.

Q4 : Les entreprises paient-elles vraiment leurs loyers pendant les crises économiques ?

Historiquement, les entreprises des Landiers ont démontré une grande résilience : taux d'impayés < 1% même pendant la crise COVID (2020-2021), contre 3-5% pour le résidentiel. Cette solidité s'explique par la diversité sectorielle (industrie, services, technologie) et la taille critique des entreprises implantées. Les baux commerciaux incluent des clauses de garantie et des pénalités dissuasives qui sécurisent les revenus locatifs.

Q5 : Les Landiers sont-ils un bon investissement professionnel à long terme ?

Oui, pour plusieurs raisons structurelles : (1) Position géographique stratégique (gare TGV, autoroute) = attractivité pérenne, (2) Diversification sectorielle = résilience économique, (3) Projets d'infrastructure (BHNS 2026-2027) = +10-15% valorisation, (4) Développement économique régional = demande croissante, (5) Rendements solides = cash-flow positif et régulier. Horizon recommandé : 10-15 ans minimum pour optimiser fiscalité et plus-value immobilière professionnelle.

🎯 Stratégie Landiers 2025-2030

📈 Court Terme (1-3 ans)

✓Acheter avant fin programmes neufs disponibles
✓Prix encore -15% vs Chambéry centre
✓Location meublée actifs Technolac
✓Rendement net 4-4,5% confirmé

🚀 Long Terme (5-10 ans)

✓Valorisation +30-40% garantie
✓Zone commerciale mature = + services
✓Transports renforcés prévus
✓Plus-value revente assurée

💡 Opportunité 2025

Dernières années pour acheter à prix abordables. Projets futurs : nouvelle ligne tramway + extension commerciale = +40-50% valorisation d'ici 2030.

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Estimer un local professionnel

Conseil investissement professionnel

La zone économique des Landiers représente une opportunité d'investissement professionnel exceptionnelle à Chambéry. Avec plus de 500 entreprises et 8 000 emplois concentrés sur 200 hectares, cette zone constitue le principal moteur économique de l'agglomération, offrant aux investisseurs avertis des rendements attractifs (8-10% brut) avec une sécurité locative renforcée par des baux commerciaux longue durée.

Contrairement aux idées reçues, les Landiers ne sont pas un quartier résidentiel mais un pôle d'activité économique majeur regroupant industrie, services, commerce et technologies. Cette diversification sectorielle constitue un facteur de stabilité face aux fluctuations économiques, tandis que les projets d'infrastructure (BHNS 2026-2027) devraient générer une valorisation significative des actifs immobiliers professionnels.

Pour les investisseurs professionnels, les bureaux 100-200 m² constituent le segment le plus attractif, offrant un équilibre optimal entre rendement, liquidité et sécurité locative. Avec des loyers moyens de 1 200-1 800 €/mois et des baux 3-6-9 ans, ces actifs génèrent des revenus locatifs stables et prévisibles, supérieurs aux placements résidentiels traditionnels.

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